Могу ли я принять участие в общем собрании собственников, если еще не успел зарегистрировать право собственности?

Права и обязанности участника долевого строительства многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Указанный Федеральный закон не устанавливает обязанность дольщика в обязательном порядке осуществлять регистрацию своего права собственности на квартиру на основании договора в течение какого-либо срока, из чего следует сделать вывод о том, что действия по регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (в т.ч. помещения в многоквартирном доме) являются правом, а не обязанностью лица, принявшего такое помещение по акту приема-передачи от застройщика либо иного лица.

Свидетельство о государственной регистрации права само по себе не является правоустанавливающим документом на объект недвижимого имущества, а лишь подтверждает факт государственной регистрации такого права в определенный момент времени.

Участие в голосовании лиц, являющихся титульными владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности не обязанность , а правомочие, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи принятия имущества по акту приема-передачи, соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников.

Кроме того, ограничение права лиц, не зарегистрировавших право собственности к моменту собрания, на полноценное участие в решении вопросов, отнесенных к компетенции собрания, является нарушением конституционных прав граждан предусмотренных ст. 35, ст. 45 Конституции РФ (ст. 35 - Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; ст. 45 - Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется).

При голосовании будут учитываться АПП наравне с свидетельствами и уведомлениями о собственности.

Суды также принимают решения, защищающие участников ОСС с АПП. Поэтому наличие АПП дает вам полное право голосовать и принимать участие в общем собрании собственников.

Пояснительный расчет расхода ТЭ на отопление ОДН (по квитанции за январь 2017г)

802,010 (общий расход ТЭ)-131,993 (общий расход по ИПУ Подогрев ГВС)-264,538(общий расход по ИПУ ТЭ)= 405,479Гкал
405,479Гкал/32238,3м2 (общая площадь жилых помещений)=0,01258 Гкал/м2.
В декабре 2016 г., в результате некорректного ввода показаний счетчика одному из собственников, расход ТЭ на ОДН (92,070Гкал) перераспределился на Общий расход по ИПУ ТЭ.
Ошибка была выявлена, и сформированы данные для перерасчета в следующем месяце.
Т.е., расход ТЭ на ОДН в размере 92,070Гкал остался неучтенным в начислении платы за услуги в декабре и не был начислен собственникам в декабре.
Таким образом,
фактический Общий расход по ИПУ на ТЭ в декабре составил: 502,852-92,070=410,782Гкал;
фактический Расход ТЭ на ОДН в декабре составил: 129,361+92,070=221,431 Гкал (0,00687Гкл/м2).
Корректировка по начислению была проведена в январе, расход ТЭ 92,070Гкал за декабрь начислен в январе. Этим и объясняется увеличение расхода ТЭ на ОДН в январе.
Фактический Расход ТЭ на ОДН в январе составил:
802,010-131,993-264,538-92,070=313,409Гкал. (0,00972Гкал/м2)

Условные обозначения:
ТЭ – тепловая энергия
ИПУ – индивидуальные приборы учета
ОДН – общедомовые нужды
ГВС – горячее водоснабжение

Как правильно поверить счетчики ХВС и ГВС

Можно ли получить субсидии из городского бюджета

На сегодняшний день субсидии из городского бюджета предоставляются не управляющим компаниям, а ресурсоснабжающим организациям, тариф которых отличается от тарифа, утвержденного Распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга. Расчет в квитанциях производится на основании Распоряжения Комитета по тарифам 363-р от 27.11.2015. Таким образом, положенные субсидии учтены при выставлении дому счетов за теплоэнергию и на тарифах предназначенных населению никак не отражаются.

Терморегуляторы на батареях как работают?

По индивидуальному прибору учета тепловой энергии при выставлении минимального значения на терморегуляторе расход теплоносителя через радиаторы равен 0. Радиаторы остывают. При переводе терморегулятора в максимальное положение, расход по прибору учета порядка 0.070 м3/ч, радиатор нагревается. Терморегулятор регулирует только температуру воздуха в помещении и никак не связан со степенью нагрева поверхности радиатора. Если выставить на нем значение соответствующее температуре воздуха 14С, то радиатор будет холодным до тех пор пока воздух в помещении не упадет до отметки 13.5С. Как только нагреется воздух до 13.5С, терморегулятор откроет клапан и будет держать его открытым пока воздух в комнате не достигнет 14.5С. Как достигнет14.5С, опять закроется и радиатор снова будет холодным. Только так и никак иначе. А согласно нормативно-техническим документам и паспорту система отопления рассчитана на температуру воздуха в помещении +20С (средняя температура). Если в помещениях (квартирах) температура воздуха в течение отопительного сезона держится выше этой величины, то это говорит о качестве готового продукта – дома: не продуваются окна, хорошо выполнено утепление фасада, правильно подобрано отопительное оборудование и т.д. Терморегулятор позволяет создавать более комфортные условия в помещении «для себя»: кто-то любит попрохладнее и ставит себе значение +18С, кто-то потеплее и выкручивает терморегулятор на максимум и тогда в помещении теплее чем +20С. Степень нагрева радиатора ничем не регулируется, а вот воздух в помещении четко регламентируется.

Куда пойдут деньги по статье Текущий ремонт?

Расходы на текущий ремонт - это средства, которые должны накапливаться на расчетном счете или быть освоены по видам работ, указанным в примерном перечне утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. К данным работам относится текущий ремонт: фундаментов, стен и фасадов, перекрытий, крыши, межквартирных перегородок, лестниц, балконов, полов, центрального отопления, водопровода и канализации, электроснабжения и электротехнических устройств, вентиляции, мусоропроводов и внутренняя отделка.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей и проводится по решению общего собрания собственников помещений.

Пока паркинг не сдан как мы будем осуществлять завоз мебели?

Завоз мебели возможен через двор по специальному пропуску. Пропуск оформить Вы сможете обратившись к диспетчеру УК.

Если у меня нет паркинга, могу ли я пользоваться помещениями для хранения велосипедов?

Помещением в паркинге – не можете. Но есть другие помещения, назначения которых мы предлагаем утвердить на общем собрании. Вы получите о них полную информацию заблаговременно.

Будет ли сидеть паспортистка в доме, если нет, как нам зарегистрироваться?

Паспортиста не будет в целях экономии, но инструкцию для регистрации мы предоставим.

В какую поликлинику нам ходить? К какому детскому саду мы привязаны?

В книге собственника, а также на сайте УК указаны все необходимые учреждения: больницы, поликлиники, детские сады, и прочее. Книга собственника входит в комплект документов, который получают собственники при приемке квартиры. Информация дублируется на сайте и в диспетчерской.

Где находятся приборы учета холодного и горячего водоснабжения, теплового учета? Как по ним будет осуществляться расчет по коммунальным услугам?

Для собственников квартир:
- приборы учета холодной и горячей воды, тепловой энергии находятся в технологических нишах в общих коридорах.
В некоторых квартирах приборы учета ХВС,ГВС расположены внутри, т.к. не было возможности вынести из за пределы.
Однако, это не создаст неудобства для Вас, ведь все приборы учета оборудованы импульсным выходом и в автоматическом режиме
передают показания в диспетчерский пункт, где проходят обработку на сервере и попадают в бухгалтерию для расчета.

Для собственников нежилых помещений:
- приборы учета холодной воды, тепловой энергии находятся внутри помещения.
Для собственников нежилых помещений не проектировалось горячее водоснабжение.
Приборы учета оборудованы импульсным выходом и в автоматическом режиме передают показания
в диспетчерский пункт, где проходят обработку на сервере и попадают в бухгалтерию для расчета.

Если я не живу в квартире, придется ли мне оплачивать коммунальные услуги?

Все коммунальные услуги рассчитываются по показаниям индивидуальных приборов учета дистанционно. УК автоматически получает сведения со всех приборов учета и если в Вашем помещении нет расхода воды, например, Вам не будут начислять плату за воду, однако, общедомовые расходы, а также эксплуатационные все собственники несут в своих долях, независимо от того используется помещение или нет.

Если я не буду оплачивать услуги УК?

В этом случае мы вынуждены будем подать в суд уже на 3-й месяц задержки платежа. Это правило вынужденное – ведь УК должна выполнять обязательства по договорам, за предоставляемые коммунальные услуги, выплачивать заработную плату сотрудникам и прочее.

Если я хочу авансом оплатить коммунальные услуги?

Тут все просто – Вы, как собственник помещения, имеете свой лицевой счет, на который можете авансом внести любую сумму.

Как мне оплатить квитанцию?

Вариантов несколько:
- наличными в любом отделении любого банка;
- наличными в один из терминалов на территории комплекса;(установка терминалов запланирована на 20.01.2016 года).
- безналично с помощью мобильного приложения или через интернет-банк.
Дополнительно мы предоставим памятку для осуществления оплат.

Если я не согласен с суммой в квитанции?

Все вопросы по начислениям Вы можете задать лично бухгалтеру УК в часы приема, а также по электронной почте или по телефону.

Как мне получить квитанцию на оплату?

По умолчанию правило такое: мы ежемесячно разносим квитанции по почтовым ящикам.
Индивидуально можно договориться о направлении квитанции по электронной почте.
Вскоре заработает личный кабинет на сайте УК, где Вы сможете самостоятельно распечатать квитанцию за любой период.

Наш дом очень современный и умный. Кто будет следить за состоянием всех систем?

Наш дом очень современный и умный. Кто будет следить за состоянием всех систем?
Все инженерные сети и системы будут находиться под контролем команды профессиональных инженеров УК.

У нашего дома очень красивый фасад, будут ли его мыть?

Да. Предусмотрено мытье фасадов не реже раза в год.

У меня дует из закрытых окон, свистит ветер – что делать?

Возможно, требуется дополнительная регулировка. Вам необходимо написать заявление в УК по установленной форме, которую можно скачать на сайте УК или взять бланк в диспетчерской. Дальнейшие действия УК и застройщик выполняют совместно в соответствии с утвержденным регламентом.

Как мне подключить интернет, городской телефон, телевизор? Какие провайдеры в доме есть?

Как мне подключить интернет, городской телефон, телевизор? Какие провайдеры в доме есть?
В доме представлены провайдеры Обит, Ростелеком (ведутся работы по построению сетей). Вы можете воспользоваться комплексным предложением и разом подключить все услуги или выбрать по отдельности. Обит предоставляет каналы НТВ+ по кабелю без необходимости установки тарелки.

Если я хочу поменять окно?

Обратившись в УК, вы получите исчерпывающую информацию по этому вопросу. Это возможно, однако, гарантийные обязательства перед Вами будет нести уже другое юридическое лицо.

Как мне поставить кондиционер?

Для размещения наружных блоков кондиционеров предназначены балконы, там и секция для воздухообмена предусмотрена. Категорически запрещено размещать наружные блоки на фасаде, т.к. это будет нарушать паспорт фасада, сам фасад, вид дома. Для решения возникающих проблем Вам необходимо обратиться в УК, где Вам инженер подскажет оптимальное техническое решение.

Если я хочу установить дополнительную камеру видеонаблюдения в коридоре?

Вам необходимо обратиться в УК, инженер подскажет Вам оптимальное техническое решение и согласует место размещения.

Если я потерял чертежи и планы на помещение?

Вы всегда сможете получить копии утерянных документов, обратившись в УК.

Если я хочу заменить радиатор отопления в помещении?

Замена радиатора отопления очень серьезное вмешательство в инженерное оборудование помещения и для этого необходимо согласовать порядок действий с УК. Дополнительно придется согласовывать переоборудование помещения в МВК Приморского района.

Если я хочу сделать перепланировку в квартире?

Вам необходимо действовать в рамках утвержденного регламента проведения ремонтно-строительных работ и согласовать перепланировку с УК в установленном законом порядке.

Если я вижу нарушение общественного порядка или правил проживания в доме?

Вы можете обратиться к диспетчеру удобным для вас способом, указанным выше, и будут приняты соответствующие меры – направлена охрана, сделано замечание и т.п.

Если ко мне должны прийти посетители, как им пройти на территорию?

Вариантов несколько:
- Вы лично встречаете посетителей;
- Вы дистанционно из квартиры отвечаете на вызов с панели на входе и пропускаете посетителя;
- Вы предупреждаете диспетчера о запланированном визите и гостя пропускают.

Как будет поддерживаться порядок в месте размещения почтовых ящиков?

Сотрудники службы безопасности круглосуточно будут следить за соблюдением порядка в центральном входе в комплекс, в том числе не допускать разносчиков рекламы.

Если я застряну в лифте?

Вам не стоит переживать – диспетчер работает круглосуточно, все лифтовые кабины оборудованы камерами видеонаблюдения и переговорным устройством. В случае возникновения проблем Вам достаточно будет вызвать диспетчера, который направит группу быстрого реагирования на аварийные вызовы и возьмет ситуацию под личный контроль.

Я не понимаю, что написано в счет-квитанции, в смете?

Расшифровка аббревиатур:
УУТЭ - Узлы Учета Тепловой Энергии. УУТЭ находятся в ИТП (Индивидуальные Тепловые Пункты), которые расположены в нижнем техническом этаже.
ПНС – Повысительная насосная станция. ПНС находится в водомерном узле.
АППЗ - Автоматическая противопожарная защита.
ПЗУ – Переговорно-замочное устройство. Иногда называют СКД (система контроля доступа). Калитки, домофоны, ворота и др.
АХР – административно-хозяйственные расходы.
СВН – система видеонаблюдения.
ОДС – Объединенные диспетчерские системы. Включают в себя систему Ресурс, Кристалл, Орион. Позволяют дистанционно управлять освещением мест общего пользования, технических помещений, управлять приводом ворот, калиткой, обеспечивают служебную связь, контроль фаз, контроль давления воды, контроль положения автоматической дренажной задвижки, контроль всех входов, дистанционное снятие показаний со всех приборов учета и пр.
АУП – Административно-управленческий персонал (оплата труда руководителя, управляющего, бухгалтера).
Вентиляция - установлена в паркинге. Оплата за вентиляцию паркинга включена только в счета владельцев мест в паркинге.

Начисление платы за горячее водоснабжение.
В соответствии с п.54 ПП № 354 от 6 мая 2011 г. "...Размер платы потребителя за коммунальную услугу по горячему водоснабжению (при отсутствии централизованного горячего водоснабжения) определяется в соответствии с формулами 20 и 20(1) приложения N 2 к настоящим Правилам как сумма 2 составляющих:
-произведение объема потребленной потребителем горячей воды, приготовленной исполнителем, и тарифа на холодную воду;
-произведение объема (количества) коммунального ресурса, использованного для подогрева холодной воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, и тарифа на коммунальный ресурс. ...",
поэтому в счет-квитанции Вы можете увидеть следующие строки:
Горячая вода (индивидуальное потребление)
Тепловая энергия на подогрев воды (индивидуальное потребление)
До момента утверждения норматива расхода тепловой энергии в расчете коммунальной услуги по горячему водоснабжению в качестве такого норматива возможно использовать расчетную величину 0,06 Гкал/куб.м, приведённую в информационном письме Комитета от 15.08.2013 № 01-13-922/13-0-0 для определения расхода тепловой энергии в целях подогрева 1 куб.м холодной воды. (http://www.tarifspb.ru/komitet/faq/ - 7 вопрос)

Куда мне выносить упаковку от мебели?

Для упаковки от мебели будет предусмотрен специальный контейнер. Очень просим Вас разрезать коробки для того, чтобы они не занимали много места – ведь чем меньше объем, тем экономнее вывоз.

Как часто будут вывозить мусор? Кто за этим будет следить?

Мусор будут вывозить ежедневно, а при необходимости 2 и более раза в день.
Операторы по содержанию двора будут поддерживать места временного хранения мусора в чистоте и своевременно подавать заявки на вывоз.

Как часто будут убирать коридоры и двор?

Оператор по уборке коридоров будет работать 6 дней в неделю.

Куда и как подавать заявки на сантехника, электрика, плотника, сварщика и т.п.?

По единому номеру телефона 677-63-67 круглосуточно можно обращаться по любым вопросам, связанным с обслуживанием дома, ремонтом инженерных сетей и систем. 

Почему начисляется плата за вывоз мусора, если помещение закрыто, не функционирует, там нет арендатора/жителя?

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.
Из данной нормы права следует, что вне зависимости от того, какие расходы по содержанию несет собственник помещения, он обязан платить также и за содержание и ремонт общего имущества всех собственников помещений жилого дома.
Статьей 155, п. 11 ЖК РФ предусмотрено, что неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ НЕВНЕСЕНИЯ ПЛАТЫ за жилое помещение и коммунальные услуги.
Статья 39 ЖК РФ гласит Собственники помещений в многоквартирном доме НЕСУТ БРЕМЯ РАСХОДОВ на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В Письме Минрегиона России от 06.03.2009 N 6177-АД/14 отмечено, что сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в МКД, в соответствии с пп. "д" п. 11 Правил содержания общего имущества, являются составной частью услуги по содержанию общего имущества.
Таким образом, вне зависимости от наличия арендатора/жителя, тариф за вывоз ТБО подлежит уплате.

Как я смогу контролировать УК?

В соотв. с ч. 11 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений
в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
Приказом Минстроя России от 31.07.2014г. № 411/пр утверждена примерная форма отчета УК.
Ежемесячные отчеты законодательством не предусмотрены.